Empresarios de la vivienda esperan la llegada del crédito hipotecario masivo

Después de más de un año en baja, la construcción comenzó a tener signos de reactivación. De acuerdo al último Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), elaborado por el INDEC, entre enero y abril, creció un 10,4% respecto al mismo período de 2024. Abril, el último mes relevado, tuvo una variación interanual de 25,9% y marzo. La suba casi empata la retracción de todo 2024, que cerró un 27,4% abajo.

La recuperación abre el debate sobre las oportunidades de desarrollo privado, la madre de todas las batallas en una industria que busca aprovechar las buenas señales de la macroeconomía, pero sigue reclamando medidas que destraben la actividad.

Todo eso formó parte del conversatorio “Inversión privada, escenarios posibles”, en la Convención Anual de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), que se realizó el 3 de junio en La Rural.

Gustavo Llambías, socio de Real Estate Developers (RED) y vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV); Damián Manusovich, socio y cofundador de MAJA, MMCV y ROOT y Ricardo Griot, vicepresidente 5° de Camarco, conversaron –moderados por el periodista Diego Sehinkman—acerca de los desafíos y oportunidades de los desarrollistas en el nuevo escenario económico y político.

Cambio de paradigma

“Hay un cambio de paradigma, que brinda la oportunidad de avanzar en un proceso virtuoso, un mercado privado de construcción que no esté dirigido solo a inversores, sino a los sectores medios. Como sucede en cualquier país del mundo, incluyendo a nuestros vecinos de Latinoamérica”, definió Griot.

Los últimos años la inversión privada se concentró en el Real Estate. “No es que no se construyó. Al contrario, la inversión privada ha sido uno de los principales motores de estas décadas, pero terminó siendo una variable del descarte de pesos, gente que invertía sin la necesidad real de comprar una vivienda. No le hemos podido dar solución al sector medio”, advirtió.

Esa carencia de respuestas tuvo un gran responsable: el (no) crédito hipotecario. “Faltó la herramienta más importante. Vivimos en un país en el que cualquier cosa se puede comprar en cuotas, pero una casa se compra al contado”, graficó el dirigente. Un ciclo pendular en el que se generó un déficit cualitativo y cuantitativo de más de 3 millones de viviendas.

“Soy un ingeniero civil del siglo pasado”, bromeó Llambías. Para el empresario la clave es la normalidad. “Me recibí en el siglo XX y puedo recordar que en los 90 trabajábamos en desarrollo y construcción de viviendas en un formato medianamente normal y luego, en los últimos 25 años, lo perdimos. Digo medianamente normal porque el driver del negocio de construcción de viviendas es la creación de nuevos hogares”, continuó.

Déficit de vivienda

Según la Mesa de la Vivienda, hoy faltan 1.800.000 viviendas nuevas en el país. Para Llambías, esa es la gran oportunidad. “Entre el sector público y el privado –este último con un liderazgo muy grande- se producen alrededor de 200 mil unidades nuevas por año. Calculando que hay un stock de viviendas para cubrir la demanda de 9 años, la industria de la vivienda tiene la posibilidad de duplicar y hasta triplicar su producción en poco tiempo”, calculó.

Si se alinean los planetas, eso representa una oportunidad que muy pocas industrias en el mundo tienen. Sin embargo, no todas las cuentas son lineales: “el problema es que, para hacerse cargo de ese stock, hacen falta tres cosas: necesidad y deseo, que la gente los tiene y mucho; pero el tercer factor, y más importante, es el poder adquisitivo. El cual se construye con los ingresos y la capacidad de endeudamiento”, explicó Llambías.

El empresario sostuvo que los esfuerzos se tienen que concentrar en permitir que la gente que tiene la necesidad y el deseo tenga también el poder adquisitivo para convertirse en cliente de los desarrollos inmobiliarios.

Viviendas para la clase media

“No digo que le vamos a vender viviendas a los que lamentablemente hoy están por debajo de la línea de pobreza. Para eso, tenemos que esperar que la Argentina se termine de acomodar en una cantidad de industrias y mejore el poder adquisitivo de la población. Pero mientras tanto, con créditos los sectores de la clase media pueden sumarse y duplicar o triplicar el actual mercado. La pregunta es ¿estamos en condiciones de duplicar o triplicar la cantidad de unidades de viviendas que generamos por año?”, abrió el debate.

“El modelo que viene tiene que ver con la estabilidad en el tiempo, en los costos y en los precios de venta y que de esta manera el sector financiero pueda ser parte de nuestra oferta. Hoy estamos totalmente alejados del sector financiero. Nuestra habilidad fue encontrar la manera de fondearnos con capitales propios, de nuestro entorno y después del propio comprador, que muchas veces tiene la idea equivocada que en la venta en pozo lo financiamos nosotros, pero en realidad es él el que nos está financiando”, terció Manusovich.

Los tres desarrollistas coincidieron en que la única manera de que el mercado de emprendimientos privados crezca es recuperar el crédito hipotecario bancario masivo. “El problema es que lo que se lanzó hasta ahora estuvo dirigido al mercado del usado”, reclamó Griot. “Básicamente porque no se puede por Ley hacer hipotecas sobre unidades que no están construidas”, completó Llambías.

Que haya créditos desde pozo es uno de los reclamos más fuertes de las cámaras. “Desde Camarco pedimos poder dar crédito desde el pozo con la figura de la hipoteca divisible. Y ya hay un DNU firmado, que falta reglamentar. Cuando esté vigente va a ayudar muchísimo. También necesitamos que estos cambios se sostengan en el tiempo. La construcción es una industria a largo plazo y nosotros tenemos que saber que la macroeconomía va a acompañar la inversión y va a seguir sosteniendo el crédito”, agregó Griot.

La apertura del crédito financiero para proyectos en pozo va a contribuir a la sustentabilidad del sistema. “Va a hacer que se acomoden los precios de venta y también nos va a obligar a ser más eficientes en el esquema de costos y en los plazos de obra. Hoy estamos acostumbrados a construir en el tiempo en el que los compradores nos pueden pagar, cuando la situación normal en cualquier mercado sería la opuesta”, apuntó Llambías. Un camino a largo plazo que se está empezando a aclarar.«